Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym?

Przy transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości często mówimy o bezpiecznym zakupie mieszkania czy domu. Chciałabym tutaj przypomnieć, że Sprzedający musi być również ostrożny sprzedając nieruchomość, w najgorszym wypadku może dojść do sytuacji, kiedy Sprzedający nie otrzyma należnej  zapłaty, a mieszkanie będzie własnością już kogo innego. 

Warto jest więc skupić swoją uwagę na bezpiecznej sprzedaży nieruchomości. Pamiętajmy, że umowę przedwstępną możemy (nie musimy) zawrzeć w formie aktu notarialnego. Zachowanie formy aktu notarialnego powoduje możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sadowego, zwykła umowa przedwstępna cywilno-prawna takiej możliwości nie daje. Pamiętajmy, że w umowie przenoszącej własność nieruchomości musi być wpisany rygor egzekucji (z paragrafu 777 kpc), czyli zapis, że kupujący co do zapłaty ceny sprzedaży poddaje się rygorowi egzekucji, co w razie kłopotów skarca drogę dochodzenia swoich roszczeń. 

Sprzedający musi również pamiętać, iż przy umowie przedwstępnej warto zabezpieczyć się zadatkiem, który pełni funkcję gwarancyjną, czyli w przypadku gdyby kupujący złamał postanowienia umowy (odstąpił od niej, bądź też nie dotrzymał terminów) zadatek nie podlega zwrotowi, a kiedy dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży. Stanowi formę rekompensaty za nie dotrzymanie ustalonych w umowie warunków. Istotne jest, aby w umowie zawrzeć zapis o zadatku a nie o zaliczce. Zaliczka bowiem jest niczym innym, jak wcześniejszą formą zapłaty części ceny sprzedaży i w przypadku rozwiązania umowy podlega zwrotowi kupującemu. Wtedy Sprzedający zostaje z nadal nie sprzedanym mieszkaniem, w dodatku najczęściej z kilkoma straconymi tygodniami, podczas których potencjalnie można było znaleźć innego klienta na nieruchomość. 

Sprzedając nieruchomość musimy sobie zdawać sprawę z tego, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego w momencie podpisania umowy przenoszącej własność u notariusza, a nie po zapłacie ceny sprzedaży (nie można przenieść praw do nieruchomości pod warunkiem), dlatego warto jak najlepiej się zabezpieczyć, aby uzyskać pieniądze od kupującego. Jeśli kupujący płaci nam ze środków własnych (nie z kredytu hipotecznego), warto skorzystać z depozytu notarialnego. Wprawdzie jest to dodatkowy koszt, jednak gwarantuje bezpieczeństwo transakcji. Przed umową przenoszącą własność kupujący wpłaca pieniądze na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej, a następnie z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy przenoszącej własność pieniądze są przekazywane przez notariusza na wskazane konto sprzedającego, natomiast jeśli nie dojdzie do sprzedaży są zwracane kupującemu.

W przypadku gdy kupujący posiłkuje się kredytem hipotecznym, mamy ograniczone możliwości. Musimy zapoznać się z umową kredytową kupującego przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, w szczególności warunkami wypłaty kredytu, ponieważ bank wypłaci pieniądze dopiero po spełnieniu wszystkich warunków, które ma spełnić kupujący. Warto sprawdzić, czy kupujący jest w stanie warunki spełnić (jeśli może spełnić je przed umową to warto o to zadbać). Bank wypłaca środki po podpisaniu umowy sprzedaży, na wskazane w akcie notarialnym konto sprzedającego.