501 369 923 535 815 500

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo własności.

23 Wrzesień 2021

Klienci często pytają o różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem odrębnej własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, było ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe przed 31.07.2007 roku. Po tej dacie nie można już ustanawiać wspomnianego prawa, ale nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione. 

Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej.

Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą na to prawo, ale nie jest to konieczne. W przypadku założenia księgi wieczystej w dziale II ujawnia się uprawnionego, a nie właściciela, gdyż właścicielem lokalu jak i budynku nadal pozostaje spółdzielnia, której przysługuje także prawo do gruntu, na którym stoi budynek w postaci własności.. 

Odrębna własność lokalu oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie, gdyż wraz z nią związane są prawa do współposiadania części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest w budynku, w którym istnieją co najmniej dwa lokale. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Główną różnicą między prawem odrębnej własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest to, iż przy tym drugim  jest się właścicielem jedynie prawa do tego lokalu, a nie samego lokalu. 

Każdy lokal, który stanowi odrębną własność posiada księgę wieczystą, przy jego sprzedaży Notariusz zażąda od nas odpisu z tej księgi. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi posiadać księgi wieczystej, natomiast jest możliwość założenia jej na tym prawie. Najczęstszym powodem założenia tutaj księgi wieczystej jest wymóg ze strony banku, w celu ustanowienia hipoteki zabezpieczającej udzielenie kredytu hipotecznego. Księga wieczysta ustanowiona dla takiego prawa zostaje zamknięta z chwilą przekształcenia tego prawa w odrębną własność.

Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu notariusz zażąda od nas zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym nam prawie (spółdzielnia ma obowiązek takie zaświadczenie wystawić). W przypadku, gdy została założona księga wieczysta, będzie to również odpis z tej księgi.

Pomimo różnicy w nazwie i różnicy w stanie prawnym, dysponowanie lokalem odbywa się w taki sam sposób. Mamy prawo do zamieszkiwania w lokalu, osiągania korzyści z lokalu (np. wynajem). Lokal taki możemy również darować dowolnej osobie oraz podlega on prawu spadkowemu.

Jak wynika z danych GUS, liczba mieszkań spółdzielczych własnościowych spada regularnie od kilku ostatnich lat. Ten spadek wynika z regularnego przekształcania mieszkań spółdzielczych we własnościowe.

Najnowsze aktualności

Klienci często pytają o różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu…

Zbliża się lato, działki rekreacyjne stają się coraz bardziej popularne,…

Umowa sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego…

Zakup nieruchomości to zazwyczaj istotna transakcja, wiążąca się ze znacznym…

więcej